Wenn Sie in der Schweiz ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen, dann fallen Steuern an. Im Vergleich zu anderen Ländern sind diese Steuern nicht besonders hoch. Doch das Thema Besteuerung von Immobilien kann schnell einmal recht komplex werden, weil die Kantone die Steuern unterschiedlich erheben. Wer sich zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie entschliesst, sollte sich also zuerst gut informieren.
Einkommens- und Vermögenssteuer
Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück besitzen, müssen Sie eine Vermögenssteuer zahlen. Massgebend für die Vermögenssteuer ist der Steuerwert der Immobilie, der je nach Kanton unterschiedlich berechnet wird. Was aber überall gilt: Die Vermögenssteuer fällt in dem Kanton an, in dem sich die Liegenschaft befindet.
Wenn Sie eine Liegenschaft besitzen, bei der Sie Mieteinnahmen generieren, dann müssen Sie zusätzlich eine Einkommenssteuer verrichten. Die Regelungen variieren auch hier von Kanton zu Kanton. Beim Einkommen aus Immobilien können verschiedene Abzüge geltend gemacht werden:
- Kosten für Unterhalt, Verwaltung & Vermietung
- Hypothekarzinsen
- Abschreibungen
- Energetische Sanierungen
Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer wird beim Verkauf einer Immobilie angewendet. Sie soll Spekulationen mit kurzfristigen Immobilientransaktionen verhindern. Denn wer beim Verkauf seiner Immobilie Gewinn macht, muss diesen versteuern. Dieser Gewinn kann hoch ausfallen, wenn Sie Ihr Wohneigentum kauften, als die Preise noch viel tiefer waren. Wieviel vom Gewinn Sie als Steuer bezahlen müssen, hängt darum in den meisten Kantonen nicht vom Immobilienwert ab, sondern davon wie lange Sie schon im Besitz der Liegenschaft sind: Je länger, desto tiefer die Grundstückgewinnsteuer.
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Liegenschaftssteuer
Wer Wohneigentum besitzt, muss in einigen Kantonen auch die Liegenschaftssteuer zahlen. Diese Steuer wird auch Grundstückssteuer genannt. Sie wird wie die Vermögenssteuer auf dem Steuerwert der Liegenschaft berechnet. In diesem Fall aber auf den vollen Steuerwert – ohne irgendwelche Abzüge.
Die Steuer ist proportional und beträgt zwischen 0.3 und 3 Promille des geschätzten Wertes einer Immobilie. Die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer oder Miteigentümer sind hierbei steuerpflichtig. Diese Steuer muss in der Gemeinde bezahlt werden, in der sich die Liegenschaft befindet und nicht am Wohnort des Eigentümers.
In folgenden Kantonen fällt keine Liegenschaftssteuer an:
- Aargau
- Basel-Land
- Glarus
- Schwyz
- Solothurn
- Zug
- Zürich
Die restlichen Kanton kennen verschiedene Systeme. Einige Kantone wenden die Minimalsteuer an: Eine Liegenschaftssteuer wird nur erhoben, wenn sie höher ist als die Einkommens- und Vermögenssteuer des Steuerpflichtigen.
Eigenmietwert
Wer in seiner eigenen Liegenschaft wohnt, muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Der Eigenmietwert beträgt zwischen 60 bis 70 Prozent dessen, was man für ein vergleichbares Objekt an Miete zahlen würde. Man bezahlt als Immobilienbesitzer als mehr Steuern, darf dafür aber Abzüge in der Steuererklärung für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten beim Einkommen machen.
Handänderungssteuer
Es gibt Steuern, die nur beim Verkauf einer Liegenschaft anfallen. Eine davon ist die Handänderungssteuer. Diese Steuer wird erhoben, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. In einigen Kantonen existieren anstatt einer Steuer sogenannte Handänderungs- oder Grundbuchgebühren. Diese sind in der Regel deutlich tiefer als die Handänderungssteuern der anderen Kantone. Die Höhe der Steuer beträgt rund 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Und dass auch wenn der Eigentümer der Liegenschaft beim Verkauf keinen Gewinn oder sogar einen Verlust erzielt.
