In Bülach Nord schreiten die Arbeiten für das «Glasi Quartier» voran. Realisiert wird das visionäre Bauprojekt von der Steiner AG und deren Entwicklungspartnern. Das neue Stadtviertel steht für innovativen Städtebau bei gleichzeitig hoher Lebensqualität und modernsten Planungsmethoden: Das gesamte Projekt wird ausschliesslich nach der Building-Information-Modeling-(BIM)-Methode abgewickelt was nach heutigem Organisations- und Wissensstand eine Herausforderung ist.
Das rund 42’000 Quadratmeter grosse Areal der Firma Vetropack (ehemals Glashütte Bülach) ist im Wandel: Wo während 111 Jahren Glasverpackungen hergestellt wurden, entsteht bis 2023 ein neues Quartier mit über 500 Wohnungen, einem Wohn- und Pflegezentrum, einem Hotel und mehr als 20’000 Quadratmeter Gewerbe- und Dienstleistungsflächen. Solche sogenannten Mischareale, die durch die Umnutzung alter Industriegelände entstehen, liegen momentan im Trend. Durch ihre Verbindung von zukunftsweisender Architektur und geschichtsträchtiger Umgebung entsteht ein ganz besonderes Lebensgefühl. Das «Glasi» hat seinen Namen von der ehemaligen Glashütte erhalten und bietet viel Platz zum Wohnen, Arbeiten und Leben. Vorgesehen sind sowohl kostengünstige Mietwohnungen als auch gehobenes Wohnen, grosse und kleine Räume für Unternehmen und Gewerbebetriebe. So können Familien und Singles, Junge und Alte einziehen, Restaurants, Läden, ein Hotel und ein Pflegezentrum öffnen ihre Tore. Seiner Geschichte und der Erinnerung an die Werktätigen trägt das «Glasi» gebührend Rechnung: In über 100 Jahren der Glasproduktion sind unzählige Arbeiter durch das Fabriktor gegangen, haben hier ihren Lebensunterhalt verdient und sich mit der Glashütte Bülach identifiziert: Jedes Gebäude auf dem Glasi-Areal trägt daher den Vornamen eines damaligen Angestellten.
Im Juni 2012 haben die Logis Suisse AG und die Baugenossenschaft Glattal Zürich das Areal erworben und mit der Steiner AG einen exklusiven Vertrag für die Projektentwicklung und -realisierung abgeschlossen. Steiner führte daraufhin einen einstufigen städtebaulichen Studienauftrag durch. Aus den elf eingeladenen, international renommierten Architektenteams stach der Projektvorschlag von Duplex Architekten aus Zürich hervor, nach deren Konzept das Glasi-Areal nun überbaut wird. Für die Architektur des Hochhauses «Jade» mit einer Höhe von 60 Metern zeichnet Wild, Bär, Heule Architekten verantwortlich, die beim besagten Studienauftrag den besten Entwurf für das höchste Gebäude des GlasiQuartiers eingereicht hatten.
Städtenauliche Entwicklungskompetenz
Das Glasi-Areal als neues Stadtquartier in Bülach Nord soll zu einem der gefragtesten Wohn- und Arbeitsorte im Zürcher Unterland werden. Geplant sind 21 Bauten mit Gebäudehöhen von 21 bis 25 und einem Hochhaus von 60 Metern. Bis 2023 wird ein oberirdisches Bauvolumen mit rund 315’000 Kubikmetern realisiert. Das neue Quartier beim Bahnhof Bülach weist für Schweizer Verhältnisse eine hohe und gleichzeitig wohnliche Dichte auf. Für die hohe urbane Lebensqualität sorgen im Projekt verschiedene Parameter: herausragende Architektur, ein cleveres Verkehrssystem mit Begegnungszonen, öffentliche Plätze, ein vielfältiges Wohnungsangebot, vitale Rückzugsmöglichkeiten sowie Raum für gemeinschaftliche Aktivitäten. Zudem ermöglichen Miet- und Eigentumswohnungen, gewerbliche Räume für Dienstleistungen, Handwerksbetriebe, Büros und Gastronomie sowie ein Hotel, ein Pflegezentrum mit Alterswohnungen und eine Kinderkrippe einen äusserst breiten Nutzungsmix. Die 21 Gebäude des neuen Quartiers befinden sich in einem Netz aus strahlenförmigen Strassen, die wie bei einem Linolschnitt aus der Gebäudemasse herausgeschnitten sind. Damit es sich im neuen Quartier von Bülach künftig gut leben lässt, wurde das städtebauliche Konzept besonders sorgsam durchdacht und mit Bedacht vielfältige Freiräume gestaltet: So entstehen beispielsweise an den Kreuzungspunkten vier Plätze mit jeweils eigenem Charakter, die zum Zusammenkommen und Verweilen einladen.
Komplexität verlangt BIM
Das Vorzeigeprojekt Glasi-Quartier wird nach dem Open-BIM-Standard abgewickelt, dank welchem sich das digitale Planen sehr viel effizienter gestaltet. Steiner hatte von Anfang an klare Ziele: die modellbasierte Koordination von Teilmodellen sowie die modellbasierte Mengenermittlung für Kostenplanung und Ausschreibung. Dadurch werden die Optimierung der Kosten- und Zeitpläne sowie eine reibungslose Ausführung angestrebt. Bei der Open-BIM-Methode wird mit offenen Schnittstellen gearbeitet. Dies erlaubt es den im Planungs- und Bauprozess beteiligten Partnern, eigene, fachspezifische Modelle einzusetzen, welche jeweils mit ihrer Autorensoftware erstellt werden. Anschliessend findet ein Datenaustausch über den offenen Standard IFC statt, der zur digitalen Beschreibung von Gebäudemodellen entwickelt wurde. Die Qualitätsprüfung und die räumliche Koordination wird beim Projekt Glasi-Quartier an regelmässigen Sitzungen im BIM-Lab mit allen Planern vor Ort durchgeführt.
Denn die BIM-Methode birgt auch Herausforderungen: Wenn nur ein Beteiligter BIM nicht nutzt oder nicht korrekt verwendet, geht das ganze Konzept nicht auf. Demnach müssen alle Parteien an einem Strang ziehen, damit das Projekt Erfolg haben kann. Die verschiedenen Pläne und Vorgaben müssen ineinander- und konsequent auf BIM zurückgreifen. Nur so kann die digitale Planung funktionieren und herausragende Ergebnisse wie das GlasiQuartier liefern.
Steiner setzt BIM bei allen eigenen Entwicklungsprojekten ein und hat hierfür ein spezialisiertes Team im Einsatz. Zudem hat das Unternehmen zwei eigene BIMLabors eingerichtet, die sich technologisch auf dem neuesten Stand befinden. Beide Labors sind mit hochmodernen Touchscreens ausgestattet, um alle Aufgaben, die diese Technologie erfordert, effizient durchführen zu können. Die Laboratorien verwenden sowohl Virtual Reality als auch Augmented Reality, um die erforderliche Qualität sicherzustellen und für die Vermarktung benötigte Visualisierungen zu erstellen. Auch Sensoren für das Internet der Dinge werden hier getestet. Letztlich garantiert BIM allen Partnern Transparenz und optimale Schnittstellen. Das Ergebnis sind eine bessere Kostenkalkulation und Termintreue, effizientere Schnittstellen sowie genauere Pläne.
Technologien für das Wohnen der Zukunft
Beim städtebaulichen Entwicklungsprojekt Glasi-Quartier kommen neben BIM noch weitere zukunftsgerichtete Technologien zum Einsatz. So hat Steiner für die Vermarktung der Eigentumswohnungen im Hochhaus «Jade» des Glasi-Quartiers eigens einen innovativen Online-Wohnungskonfigurator entwickelt. Dieser ermöglicht es Kaufinteressenten, die Grundrisse sowie die Materialisierung der gewünschten Wohneinheit individuell zu definieren. Wer sich für eine der modernen Wohnungen entscheidet, kann sich zudem auf ein Zuhause mit Smart-Home-Technologie freuen.
Vielfältige Einsatzbereiche vom BIM
Unweit des Genfersees realisiert die Steiner AG in Gland mit dem Bürogebäude «Ellipse» ein weiteres Immobilienprojekt, bei dem BIM zum Einsatz kommt. Neben der ovalen Form, die besondere Herausforderungen an die Fassade des Neubaus stellt, muss das Projekt auch die hohen Anforderungen des Minergie- und GreenPower-Labels erfüllen. Das Vorhaben, welches die Erstellung von zwei dreistöckigen Baukörpern für die Rentimmo-Gruppe umfasst, zeigt auf sehr gute Weise auf, welchen Mehrwert BIM bei Immobilienprojekten bieten kann. Als Bauherr setzt die Rentimmo-Gruppe BIM bei all ihren Projekten ein. Für die Realisierung des Projekts «Ellipse» war deshalb die Zusammenarbeit mit einem BIM-erfahrenen Totalunternehmer unabdingbar. Einerseits hat Steiner bereits die Projektstudie mit BIM durchgeführt. Um die verschiedenen Konstruktionsvarianten bei diesem Bauvorhaben analysieren zu können, wurde ein digitales Modell erstellt, in dem alle technischen Gebäudespezifikationen detailliert integriert wurden. Dieses 3-DModell ermöglichte es anschliessend, die Mengen und Positionen festzulegen, die für die Durchführung der Preisermittlung für dieses Projekt erforderlich waren.
Andererseits wurde BIM auch als Managementinstrument während der Durchführung des Projekts eingesetzt. Ein Wunsch von Rentimmo Invest SA war es beispielsweise, am Ende des Projekts ein realitätsnahes Modell zu erhalten, welches auch in der nachfolgenden Betriebsphase eingesetzt werden kann. Das von der Steiner AG gelieferte Modell wird es ermöglichen, den Betrieb des Gebäudes zu optimieren – so zum Beispiel in Bezug auf die Photovoltaikpaneelen und die dazugehörende Gebäudetechnik.